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Como comprar um apartamento: avalie seu verdadeiro valor. Como comprar um apartamento no mercado secundário para não se deixar enganar: questões legais, estágios, documentos necessários, 7 erros principais ao concluir um acordo

Este artigo irá ajudá-lo a descobrir como comprar imóveis a custo real, sem perder dinheiro e moradia.

Comprar uma casa é um momento importante e crucial na vida de toda a família. Uma transação imobiliária é um dos eventos mais complexos e difíceis. É muito importante se preparar para a compra e não apenas economizar dinheiro. Se você não quer se tornar uma vítima de litígio ou fraude, e já cruzar mentalmente o limite do apartamento comprado com um pé, você deve entender as muitas sutilezas de uma transação de compra e venda de imóveis. Para comprar corretamente um apartamento, vale a pena estudar todas as sutilezas e momentos legais.

Como comprar um apartamento: avalie o valor real do imóvel - quem está avaliando?

Para comprar ou vender um apartamento corretamente, você precisa determinar seu valor real! O ponto mais importante na determinação do preço da habitação é adequação e objetividade. Mas para o vendedor, a moradia é inestimável por causa de eventos passados ​​importantes. E para você, como para o comprador, estas são apenas paredes e uma casa potencial.

  • A maneira mais fácil e confiável é ordenar os serviços de avaliadores profissionais por uma taxa. Muitos russos não concordam em pagar os mil rublos adicionais, mas este método é considerado oficial! O registro leva até 7 dias. O vendedor não pode vender a habitação abaixo do valor definido pelo avaliador. Embora nada impeça os dois lados de concordarem com seu preço. A única coisa - o imposto ainda será pago para a avaliação oficial da habitação. A principal subtração da transação é a referência para tal avaliação, não para preços reais, mas para ofertas semelhantes.
  • Realtors será um pouco mais barato. O principal mais - o empregado já é guiado pelo valor real de tais apartamentos. Mas ele irá inflacionar intencionalmente o custo para poder negociar. E ao mesmo tempo não nos esquecemos que o corretor de imóveis tem seu próprio benefício - com todas as chamadas, você pode encontrar um cliente para outro objeto.
  • Mas você pode fazer isso sozinho. Para fazer isso, você precisa estudar o mercado com ofertas semelhantes. Mas você deve considerar:
    • idade em casa
    • condição do apartamento
    • alpendre, área local e área

Importante: Se os problemas de habitação forem resolvidos com a participação de um tribunal, companhia de seguros ou qualquer outra organização financeira, a avaliação deve ser realizada apenas por avaliadores!

Nós olhamos!

Como comprar um apartamento: avaliamos o valor real do imóvel - o que afeta a avaliação?

O custo da habitação é apresentado pelo vendedor na fase de apresentação de um pedido. Mas o comprador, se quiser comprar o apartamento corretamente a um preço real, deve se orientar mais ou menos na categoria de preço.

A maneira básica de determinar o preço para um comprador é para estudar os preços de habitação semelhante por colocação, filmagem, condição. Esta será a sua estimativa indicativa média para não pagar demais. Nesse caso, o comprador deve entender como e quais fatores afetam o preço.

  • Área e alojamento - prestígio, infra-estrutura:

Além do custo: paradas de transporte, lojas, parques, escolas, creches.

Reduz custo: a presença de empresas industriais, plantas nocivas, postos de gasolina, locais ruidosos.

  • Tipo de Casa / Material:

Além do custo: casas de tijolos e novos edifícios, a presença de uma varanda, porão; bom som e isolamento térmico; a possibilidade de conclusão / redesenvolvimento.

Reduz custo: casas de painel.

  • Andar:

Além do custo: pisos do meio são sempre uma prioridade.

Reduz custo: ausência ou mau funcionamento do elevador; menos 5% se o primeiro, último andar ou apartamento de canto estiver no final (devido a umidade / segurança / telhado ruim).

  • Status de reparo:

Além do custo: aquecimento individual, isolamento de paredes externas, encanamento moderno e janelas com vidros duplos. Segundo as estatísticas, eles estão procurando um apartamento já com reparo ou sem a necessidade de grandes investimentos, além de 10 a 15% do preço.

Reduz custo: falta dos itens acima.

  • Vista da janela, área da casa:

Além do custo: concierge, segurança, escadaria reformada, paisagismo, parque infantil e esportivo, linda paisagem, monumentos culturais (isso não significa arte de rua pintada por um vizinho na garagem).

Reduz custo: 2-5%, se uma escadaria não atractiva, um pátio estreito sem estacionamento, uma lixeira em frente da casa, etc .; menos 5-10% se as janelas negligenciam uma rua ruidosa.

Características do mercado imobiliário - flutuações de preços sazonais, situação econômica. Se a venda for urgente ou houver problemas com documentos, o redesenvolvimento ilegal será de menos de 5 a 10%.

Critérios

Como comprar um apartamento para não ser enganado: questões legais - o que precisa ser verificado?

Comprar uma casa não é um doce para comprar em um supermercado. Ao comprar uma casa, até mesmo sua intuição de 100% e vigilância em ambos os olhos não vai ajudar, pois há tantos riscos. Portanto, se seu objetivo é comprar um apartamento, então Sem um advogado experiente e um notário público, é melhor não experimentar. Mas se você decidir agir por conta própria, deve prestar especial atenção a alguns pontos individuais.

  • A identidade do vendedor - nós estudamos documentos, registro, estado civil (é necessário o consentimento por escrito da outra metade para venda e a verificação obrigatória no registro).

Importante: Você pode verificar a autenticidade do passaporte com base no FMS da Federação Russa.

  • Documentos do título:
    • um acordo sobre a compra, privatização, doação, transferência do desenvolvedor, etc .;
    • se a habitação é obtida por herança - certificado dela. No notário a quem foi feito o mesmo recurso, é possível excluir outros candidatos;
    • excluímos o direito de 3 pessoas a um apartamento (litígio, herdeiros, propriedade compartilhada);
    • extrair do livro da casa e do Registro Unificado do Estado;
    • passaporte cadastral e técnico (se houver).

Importante: Verificamos o registro de acordo com o livro da casa. E prestamos especial atenção às pessoas temporariamente emitidas!

  • Documentação Técnica:
    • nós verificamos a exatidão do endereço - atual / documentário;
    • metragem e outros parâmetros (redesenvolvimento).

Importante: Quaisquer alterações devem, de fato, ser documentadas. Para sua garantia, é melhor ligar para um funcionário da BTI.

Claro!
  • Transação do Agente Fiduciário:
    • verifique a procuração (linhas);
    • escopo de autoridade;
    • a autenticidade da procuração enviando um pedido por escrito ao notário que emitiu este documento.
  • Verifique se há encargos:
    • prisões, proibições, hipotecas, litígios (do registro estadual);
    • proibições fiscais em nome do vendedor;
    • dívida em serviços públicos (você pode obter o MFC juntamente com informações sobre quantos proprietários estão registrados, como a habitação passou para a posse);
    • capacidade jurídica de todos os proprietários.

Importante: É possível notar a cláusula quando da elaboração do contrato, que no caso de dívidas de serviços públicos, o vendedor é responsável!

  • Estudamos a história da propriedade, estamos atentos se:
    • em pouco tempo houve várias transações com propriedade;
    • se a propriedade do vendedor de habitação com base em uma decisão judicial.
  • Descobrimos se há algum processo judicial aberto sobre a recuperação de dinheiro do vendedor!
  • Se o vendedor é uma entidade legal: estudamos o estatuto no seu registro.
  • Se um dos proprietários / proprietário é menor - permissão das autoridades tutelares.
  • Se a propriedade pertence ao preso: depois de cumprir o termo tem direito a parte do alojamento já vendido.
Atenção!

Como comprar um apartamento no mercado secundário: 7 principais riscos

Quando surge o perigo:

  • com compra independente sem experiência;
  • sem verificação competente de documentos e histórico de direitos de propriedade;
  • quando reeditando com uma avaliação pericial subestimada;
  • ao comprar barato, sem saber as razões da redução de preço;
  • Depósito emitido incorretamente.

E estas estão longe de todas as situações que possam surgir. Portanto, se você quiser comprar um apartamento corretamente, e também para que o vendedor sem escrúpulos não desapareça com seu dinheiro, ou depois de um tempo o contrato de venda não foi invalidado, entre em contato corretores de imóveis e notários com uma boa reputação comercial.

Risco 1-2 Risco 3-4 Risco 5-6 Risco 7

Como comprar um apartamento: etapas básicas e documentos necessários

Para começar, para comprar um apartamento corretamente, é necessário discutir os termos da transação verbalmente e por escrito. Os principais pontos que você definitivamente deve prestar atenção ao comprar um apartamento são: preço, pagamento de serviços notariais, o calendário do vendedor desocupar o apartamento, uma lista de móveis e outros itens que permanecem no apartamento.

O próprio esquema de concluir um acordo consiste em:

  • Contrato preliminar e transferência de adiantamento, depósito;
  • Elaboração de todos os documentos;
  • Entrega do pacote de documentos coletados para a autoridade de registro;
  • Recebendo documentos.

Reúna todos os documentos necessários:

  1. Extraia para o apartamento do Registro Unificado do Estado;
  2. Documentos confirmando a propriedade da propriedade pelo vendedor;
  3. Extrair do livro da casa;
  4. Declarações das partes sobre o registro estadual de transferência de propriedade de habitação (esses documentos podem ser criados por um corretor, ou o preenchimento de amostras pode ser encontrado no site do Registro Federal, ou um especialista do MFC preenche independentemente);
  5. Recebimento do pagamento do imposto;
  6. Passaporte cadastral;
  7. Contrato de compra com confirmação de aceitação (três cópias);
  8. Consentimento notarial do cônjuge do vendedor;
  9. Consentimento dos pais ou permissão dos responsáveis ​​(se uma criança estiver envolvida na transação dos 14 aos 18 anos);
  10. Passaportes de todos os participantes da transação.

Estes são os documentos básicos e obrigatórios que serão necessários ao registrar uma transação. Documentação adicional também pode ser necessária, que deve ser fornecida mediante solicitação.

9 passos para comprar imóveis!

Como comprar um apartamento: pontos importantes na assinatura de um contrato preliminar e transferência de pagamento antecipado, depósito

O próximo passo na compra de imóveis é a execução e assinatura do contrato de venda.

Tenha o cuidado de comprar corretamente um apartamento, você precisa elaborar dois contratos.

Primeiro contrato - ppre!

Ele indica que as partes estão prontas para concluir a transação e decidiram sobre o preço total da propriedade. Este acordo descreve o local e o momento da transação, o preço e o procedimento para pagamento de imóveis, o valor do depósito e / ou adiantamento.

No último momento, você deve parar e esclarecer um pouco a diferença entre esses conceitos para se proteger e incorrer em custos mínimos no caso de uma falha na transação.

Avanço e depósito - conceitos semelhantes, mas com uma diferença fundamental!

O depósito tem claras limitações na tentativa de violar o contrato:

  • se o comprador se recusar a comprar um apartamento, o montante depositado não é reembolsado, mas permanece com o vendedor;
  • se o vendedor violar o acordo - a compensação monetária é igual a 2 depósitos. Por assim dizer, o tempo gasto e os sonhos não realizados do comprador são compensados;
  • Em caso de circunstâncias de força maior que não dependam de nenhuma das partes, o contrato é cancelado e o penhor é devolvido.

Importante: O depósito está incluído na conta de pagamento futura e deve ser fixado em um contrato por escrito! Mas o depósito deve ser distinguido do adiantamento.

O que deve estar no documento de transferência de depósito

Pagamento antecipado - pré-pagamento parcial, que, como o depósito, é incluído no pagamento futuro para a transferência de propriedade e é fixado em um contrato escrito.

Uma diferença significativa entre um adiantamento e um depósito é que retorna em qualquer caso, independentemente de quem culpa o negócio caiu!

Nesta fase, o comprador ainda tem a oportunidade de verificar a pureza legal do objeto comprado, a presença de dívida para o apartamento / casa e esclarecer o método de reembolso.

Importante: Deve haver um recibo para a transferência de dinheiro, idealmente autenticada!

A composição do recibo

Como comprar um apartamento: o segundo contrato é o principal!

Confirma a transferência de propriedade. Esta é a etapa mais importante da transação, como comprar um apartamento.

  • O contrato deve indicar os dados completos, de acordo com o passaporte, do comprador e vendedor. Para evitar fraudes e perdas de dinheiro, o contrato deve indicar o valor real da compra.
  • Se surgirem circunstâncias imprevistas no futuro, você, como comprador, poderá devolver a quantia total de dinheiro. Também no contrato é indicado o nome e endereço do objeto, área e dados sobre a remodelação, custo e método de cálculo.

O contrato deve ser autenticado! Antes de assinar, não esqueça de deduzir o contrato de venda.

Informações que devem ser especificadas no contrato

Como comprar um apartamento: transferência de dinheiro

  • Se você comprar um apartamento ou casa por dinheiro, realizar a transferência de dinheiro em um notário público e sem falta elaborar um recibo. Também é muito importante que o vendedor esteja com você Verifiquei o dinheiro para autenticidade. Não se apresse em dar dinheiro, tenha cuidado com quem você concluir um acordo!
  • Você pode organizar um plano de parcelamento. Esses aspectos são discutidos com o comprador - o prazo médio de pagamento é de até 1 ano, mas até o máximo de 2 anos. Um montante de 50% é pago com notarização da transferência de dinheiro. O saldo é dividido em pagamentos mensais ou pagos integralmente no final do prazo. Mas nem todos os vendedores concordam com tal acordo.
  • Você também pode solicitar uma hipoteca ou capital de maternidade. Mas esse aspecto não serve para todos. Como nem todos podem obter uma hipoteca, mas o capital requer a presença de dois filhos e a idade de um dos cônjuges até 30 anos.

Importante: É melhor transferir uma grande quantia de dinheiro com um oficial notário ou transferindo fundos através de um banco!

Para não ser enganado, você deve se preparar cuidadosamente para a compra e estudar toda a documentação. É importante trabalhar com os documentos originais, não com as cópias deles. Para comprar um apartamento corretamente, não se deve confiar excessivamente e é melhor recorrer a profissionais - advogados altamente especializados, corretores de imóveis de confiança e cartórios conscientes. Tenha uma boa compra!